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ULTIMATE CHECKLIST · 1072 CASES01 / 15
商业项目与选址交叉研判

不要听故事，
先做排雷
再谈 开店

基于 cases.json 全库 problem + reflection 字段抽取。把前人用真金白银买来的教训，压成一套动作级风控清单。

总原则

无法验证的数据按 0 处理；没写进合同的承诺按不存在处理；靠未来兑现的收益按不兑现处理。

Business & Site Due Diligence01 / 15 · ← → 导航 · F 全屏 · S 讲稿
开场强调：这不是建议清单，而是排雷清单。每一条都应该被执行、记录、留证。项目不是靠感觉推进，而是靠阶段闸门推进。
risk map · 高频教训02 / 15

全库复盘暴露的
8 类高频雷区

选址动线93.8%
财务成本90.9%
能力运营83.0%
数据验证69.9%
合同产权64.3%
未来画饼61.4%
竞品价格59.2%
加盟品牌43.4%
Data · problem/reflection n=107202 / 15
gate 0 · 三分钟预筛03 / 15

0. 三分钟预筛：先杀画饼项目

1
当场索要连续 30 天收银、采购、房租、烟草/外卖/快递后台；拿不出，否决。
2
用地图标出顾客真实路径；店铺不在自然顺路路径上，否决。
3
现场列全固定成本并算保守月净利；必须靠乐观日销赚钱，否决。
4
要求房东把独家、外摆、招牌、转让、违约写入正文；只口头承诺，否决。
5
做最坏情景：日销五折、毛利降两成、竞品进场；撑不过 6 个月，否决。
Gate 0 · kill stories fast03 / 15
stage 1 · 桌面尽调04 / 15

1. 桌面尽调：先验证区域有没有生意

画圈在地图画 300m / 500m / 1km，标注住宅、学校、工厂、医院、竞品、空铺、转让铺。
分层把客群分成每天必经、每周经过、偶尔经过、只是附近存在；只计算每天同侧顺路。
核实查入住率、亮灯率、校门开放、写字楼空置、商场撤店率、官方规划开工状态。
办证提前确认营业执照、食品经营、消防、排污、烟草证、外摆、招牌能否办理。

桌面红线

未开工规划、未交房小区、未开学学校、未开通地铁，全部按 0 收入处理。

Stage 1 · desk research04 / 15
stage 2 · 现场蹲点05 / 15

2. 现场蹲点：把人流打回有效客流

时间

至少 3 天

工作日 + 周末 + 雨天/低峰，覆盖早、午、晚、夜四个时段。

统计

只算同侧

步行、骑行、开车、停留、进竞品、经过不看店分开记录。

剔除

无效客流

车流、对面人流、远处广场人流、需绕路/上下楼的人全部剔除。

必做动作

从目标客群起点跟走 20 组真实路径；记录他们是否自然经过店门，超过 30 步绕行即标高阻断。

Stage 2 · field counting05 / 15
stage 3 · 竞品需求06 / 15

3. 竞品与需求：确认你不是去送死

竞品蹲点最近 3 家竞品各蹲 30 分钟，记录进店、付款、提袋，估算真实成交率。
亲自购买记录价格、品质、陈列、支付、会员、促销，判断自己是否有明确差异。
供货比价找 3 个供应商报价，并与本地批发、头部竞品零售价逐项比价。
反向调查附近没人做时，必须查为什么没人做；动线差、租金高、消费力低则否决。
Stage 3 · competitors & demand06 / 15
stage 4 · 合同排雷07 / 15

4. 合同排雷：口头承诺全部作废

租金、押金、免租、递增、物业、水电、停车费写入正文
门头尺寸、安装位置、亮灯时间、审批责任写入正文
外摆面积、时间、物业责任、受限后的减租/解约权写入正文
独家经营权、禁止品类、禁止范围、高额违约金写入正文
烟草、食品、消防、排污、执照办不下来的退租赔偿写入正文
转让权、转租权、续租优先权、房东不得拒绝接手方写入正文

签约主体

核实房产证、产权人、授权委托书；二房东必须提供原租约和允许转租条款。

Stage 4 · contract hardening07 / 15
stage 5 · 财务压力测试08 / 15

5. 财务极限压力测试：只算死亡版

决策基准 = 承诺日销 × 50%
毛利基准 = 行业平均毛利 × 80%

全部计入成本:
房租 + 人工 + 水电 + 物业 + 损耗 + 平台费 + 贷款利息
+ 加盟费摊销 + 转让费摊销 + 装修设备摊销
<1.0必亏
1.0-1.5抗风险极差
≥2.0才有安全边际
Stage 5 · stress test08 / 15
stage 6 · 加盟品牌09 / 15

6. 加盟与品牌审查：识别卖铲子的人

1
要求同城市、同面积、同租金、同客群的 3 家真实门店后台数据。
2
私下联系至少 5 个加盟商，问供货价、退货、补贴、闭店、真实利润。
3
逐项比较品牌供货价、本地批发价、头部竞品零售价；无优势不加盟。
4
把营业额、毛利、补贴承诺写入合同并设赔付；不敢写，按无效宣传处理。

加盟红线

品牌方赚钱确定、你赚钱不确定，项目直接标红。

Stage 6 · franchise audit09 / 15
stage 7 · 能力匹配10 / 15

7. 经营能力匹配：先审老板，再审项目

跟店 7 天实际经营者必须完成收银、补货、盘点、打扫、陈列、订货、客诉。
合伙先签字出资、工资、分红、退出、亏损承担、重大事项表决权全部写清。
远程不托管远程投资必须有店长激励、监控、日报、盘点、采购审批、现金管理。
复杂度降级老板能力覆盖不了项目复杂度时，砍 SKU、砍面积、砍品类，而不是“后面慢慢学”。
Stage 7 · operator fit10 / 15
stage 8 · MVP11 / 15

8. 开业前 MVP：用小钱买真数据

7-15 天临时试卖、快闪、外摆、预售或团购测试。
最小 SKU只测核心品类，不一次性铺满大库存。
100 种子客测试优惠券领取率、到店率、复购率。
每日看板客流、进店率、成交率、客单、毛利、损耗、现金。

MVP 红线

保守数据无法支撑正式租店，不允许用“装修好了会更好”说服自己。

Stage 8 · MVP before lease11 / 15
stage 9 · 30/60/9012 / 15

9. 开业后复盘：数据不对，立刻动刀

30 天验证招牌、外摆、爆品、营业时间；无效立刻改。
60 天验证核心客群是否成立；假设错了就改品类或退出。
90 天验证模型是否稳定；仍靠熬时间、降价、借钱，止损。

硬止损

连续 3 个月低于保本营业额 80%，执行预设止损，不允许靠信念续命。

Stage 9 · review loop12 / 15
red flags · 一票否决13 / 15

一票否决库：触发即停

不给连续真实数据
不在同侧必经动线
证照/消防无法确认
独家只口头承诺
二房东无转租授权
租金吃掉大部分毛利
转让费不摊销才赚钱
核心变量在别人手里
未兑现规划支撑盈利
新手做复杂品类
品牌方不写赔付
没有 6 个月储备
Veto Library13 / 15
final gate · 通过条件14 / 15

最终冷酷判定：
10 条全过，才进入下一阶段

真实客流已蹲点验证
客群同侧顺路可见可达
保守日销覆盖全部成本
毛利覆盖倍数 ≥ 2
合同锁定关键权利
证照消防无硬障碍
竞品压力已量化
老板能力匹配复杂度
6 个月现金储备
明确止损线与退出方案
Final Gate14 / 15
final · 只问会不会死15 / 15

终极问题

不要问这个项目最好能赚多少；

只问：
客流打五折、毛利降两成、竞品进场、房租照付时，
它会不会死？

结论

能活，再谈增长。不能活，所有愿景都是画饼。

End · survive first15 / 15